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“只做不说”,佛山悄悄取消楼市限价

2019年1月18日,南方周末记者查阅佛山市房产信息网发现,佛山各区出现大规模上调备案价的现象。限购区域内,美的江山花园的最新备案单价为2.5万元/平方米,远超过此前的限价“红线”——1.7万元/平方米。非限购区域的三水区也有近10个楼盘提高了备案价,如远洋华远天骄在两个月内就将备案价上调了2500元/平方米。

南方周末记者随即与佛山市住房和城乡建设管理局联系,该局办公室电话多次未能接通。一位接近佛山市住建委人士向南方周末记者透露:2019年1-3月,佛山取消楼市限价政策采取只做不说的方式,目前不会官方发文,但是各区楼盘已放开限价。

该内部人士还称,根据国家因城施策的方针,如果3个月取消限价后,仍不能解决刚需人口买房难的问题,后续还会缩窄佛山的限购区域。目前佛山限购区域为禅城区全区,南海区桂城、大沥、里水,以及顺德区大良、陈村、北滘、乐从等11个镇街。

遍地双合同

2016年10月,佛山市首次提出限价政策,并在2017年6月进一步加强管理,首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%,高于15%的暂不办理房价备案,暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。同时,商品住房价格一经备案,60日内不予上调备案价格申报。

虽然佛山五区新房备案标准各有高低,官方也从未规定限价的天花板在哪,但业内都有共识。据佛山地产业人士透露,2018年的标准是:禅城区和南海桂城区域备案价不超过1.7万元/平方米,顺德区和南海其他区域不超过1.5万元/平方米,非限购区域的高明区和山水区不超过1万元/平方米。

早在2018年1月,就曾有媒体报道,佛山市顺德区4个楼盘在限价政策下悄悄提高备案价,上调幅度最大的凯蓝滨江时光楼盘每平方米上调了6398元,备案单价提升至1.9万元/平方米。此后,佛山市住房和城乡建设管理局迅速反应,当月发文要求顺德区暂停4个楼盘的销售活动,并展开相关调查处理。

这次查处产生了“杀鸡儆猴”的作用,公开资料显示,2018年上半年全市大部分楼盘的备案价都没有超过1.5万元/平方米。

不过,虽然明面上没有超越“红线”,事实上却是房企想出了应对的办法——双合同。“双合同”指一套房签两份合同,其中一份是按照政府的指导价格,如1.5万元/平方米;另一份则是以装修等名义补充收费,少则几万元,多则几十万元。

中国经营报2018年6月曾报道,位于佛山顺德区的保利海德公园,一套建筑面积约为99平方米的三房户型总价约189万元,签的就是双合同,毛坯房款为140万元,平均1.4万元/平方米;但是仍需签另一装修合同,装修款为49万元,需和首付一起一次性付清。这样算下来,购房者首付款高达91万元,占总房价近5成。

除了常见的装修合同,还有设计合同、车费合同等等,房产中介透露,佛山部分楼盘项目甚至存在“三合同”、“多合同”的现象。2018年11月,三水区就爆发了双合同维权事件,包括奥园冠军城、雅居乐融创三江府、保利中韵等项目都出现了消费者拉横幅抵制的现象。

“只做不说”成趋势

双合同并非佛山独有,在深圳、广州、上海等多个城市都有类似情况。广州在2018年10月19日率先发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,明确对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

虽然后续政府强调并没有取消限价,但改变了过去一刀切的模式,在具体操作上允许现售楼盘参考周边楼盘价格,合理调整售价。

房地产评论人邓浩志在其个人公众号上发文提到,广州这样“微放松”的调控模式会成为趋势。衡阳作为国内第一个正式发文取消限价的城市,最后却收回了政策。而目前事实上已经执行了限价放开的广州和中山,都是没有书面的“官宣”,未来会有更多城市效仿。

紧随广州的步伐,佛山在2019年也采取了“只做不说”的限价取消。

2019年1月18日,南方周末记者以购房者身份咨询上述提到的保利海德公园,98平方米的三房户型总价约为196万元,签的是精装修的单合同,平均2万元/平方米,首付款59万元。当南方周末记者咨询是否还有其他如双合同的签约方式时,楼盘销售表示没有。

一家大型开发商的佛山项目经理对南方周末记者表示,限价没有明文取消,但是他们即将开盘的项目也默默上调了备案价。据他介绍,目前全市基本都在实行单合同了,禅城备案价已从1.5万元/平方米升至2.5万元/平方米,其他区域的备案价也心照不宣地水涨船高。“取消限价自然就取消了双合同,单合同下其实对购房者是更好的”。

被低估的备案价

2018年12月24日,广州市住房公积金管理中心发布最新版《广州市住房公积金提取管理办法》,规定广州市内无自有产权住房的缴存人,在包括佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关购买自住住房,同样可以提取住房公积金。

佛山作为广州市场外溢下的首选城市,有望迎来新一波的购房者。

为了满足不断扩大的购房需求,佛山从2016年起土拍市场相当火热。根据克而瑞研究报告显示,2018年佛山土地成交宗数为90宗,建筑面积达1433万平方米,在粤港澳大湾区的9个内地城市中,无论成交数量和金额都仅次于一线城市广州。溢价率虽然比2017年大幅下落,降为32%,但依然排名9市第一。

其中,保利地产以85.78亿元拿下佛山千灯湖的一商住地块,刷新了佛山总价地王新纪录,折合楼面价为1.62万元/平方米。而万科竞得的位于南海桂城的一地块为2018年度单价地王,折合楼面价达1.75万元/平方米。据佛山楼市网统计,2019年佛山即将入市118个项目,其中楼面价在1.3-1.5万元/平方米的有18个,楼面价超过1.5万元/平方米的还有11个。

按照此前业界流行的算法,楼价和地价之间有一条简单粗暴的计算公式:房价=楼面价×2。如果保持原来的备案价,曾经的地王项目相继入市,销售再好也难以回本。

另一位佛山资深地产业人士对南方周末记者表示:“其实限价是房地产调控中最鸡肋的,因为开发商可以想各种办法去变相拿回差不多的钱。”据他透露,过去一年中,佛山市政府也曾多次上调备案价红线,对双合同也是睁一只眼闭一只眼的态度,背后源于佛山的房价过去被低估了,取消限价能有助于让价格回归市场。

至于未来房价是否会涨,莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为,随着粤港澳大湾区的概念逐渐发展成熟,佛山将更多承接广州在内地9城中的组织和连接作用,未来房价肯定会涨,但是不会突飞猛进地涨,关键还是在“稳”。

根据《佛山市新市民积分制服务管理办法》,从2019年1月1日起,佛山不可再“买房落户”,买房被列为积分入户的一项指标,最高可计144分。而积分入户的前提还需办理该市居住证,并至少缴纳一年的连续社保。

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